안녕하세요.
윤써니입니다.
깡통전세로 많은 젊은 층의 사기 피해가
아직도 계속되고 있으며
신탁전세사기가 대표적입니다.
신탁전세사기는
건물주가 부동산 소유권을 신탁사에 넘기고도 이를 임차인에게 고지하지 않고
전세계약을 체결하는 것으로
피해를 예방하기 위해서는 계약 전에 신탁원부 확인이 필수입니다.
전세사기가 다양한데 어떤 유형이 있으며
전세사기 예방방법과 피해발생 시 대응방법 등을 알아보겠습니다.
1. 전세사기의 주요 유형
1) 신탁 전세 사기
- 건물주가 은행 대출을 받기 위해 부동산 소유권을 신탁회사에 이전하면서 발생합니다.
- 임차인에게 신탁 사실을 알리지 않고 전세계약을 체결한 뒤, 보증금으로 은행 빚을 갚아버리는 사례가 다수 발생했습니다.
- 대출금을 갚지 못하면 신탁회사가 소유권을 주장하여 세입자를 강제로 퇴거시킬 수 있습니다.
2) 이중 계약 사기
- 한 주택에 여러 명과 전세계약을 체결하여 보증금을 이중으로 받는 유형입니다.
- 계약자가 동일한 주택에 대해 여러 사람에게 전세계약서를 작성하여 보증금을 챙기고 잠적하는 경우입니다.
3) 보증금 반환 불이행
- 계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 잠적하거나 파산하는 경우입니다.
- 임대인의 자산 상태를 미리 확인하지 못한 경우 큰 피해를 입을 수 있습니다.
2. 전세사기 문제점
1) 신탁 전세 사기의 구조적 문제
- 건물주가 신탁계약을 맺어도 임차인이 이를 인지하지 못하는 경우가 많습니다.
- 부동산 중개인조차 신탁사와 관련된 내용을 명확히 설명하지 않아 피해자가 증가하고 있습니다.
- 계약 전 신탁원부를 확인하지 않으면 위험에 노출됩니다.
2) 법적 보호의 한계
- 전세사기특별법이 존재하지만, 법 적용 시기와 대상에 따라 피해 구제가 어렵습니다.
- 법 개정으로 유효기간이 2027년 5월 31일까지 연장되었지만, 2025년 6월 1일 이후 최초 전세계약 체결 건은 보호 대상에서 제외됩니다.
- 정부는 전세사기 예방을 위해 대출 강화 등 대책을 마련했으나, 여전히 사각지대가 존재합니다.
3) 피해자의 어려움
- 전세사기 피해자들은 주거 불안과 경제적 피해로 고통받고 있습니다.
- 사기 피해 인정을 받더라도 현실적으로 보증금을 돌려받기 어려운 경우가 많습니다.
- 법률 지원이 미흡하여 개별 소송을 통해 해결해야 하는 부담이 큽니다.
3. 전세사기 예방 방법
1) 계약 전 확인 사항
- 등기부등본의 '갑구'에 신탁등기가 있는지 확인합니다.
- 신탁원부 발급을 통해 전세계약 체결에 수탁자(신탁사) 동의가 필요한지 검토합니다.
- 임대인이 동의서를 제시하지 않으면 계약을 미루고 철저한 확인이 필요합니다.
2) 부동산 중개 시 주의점
- 중개인이 신탁 사실을 고지하지 않거나, 문제없다고 단정하는 경우 경계해야 합니다.
- 공인중개사에게 신탁등기 여부와 관련 서류를 반드시 확인하도록 요구합니다.
3) 계약서 작성 시 주의사항
- 전세계약서에 신탁사의 동의 여부를 명확히 기재합니다.
- 임대인이 동의서를 미제출하거나 계약을 서두를 경우 주의를 기울입니다.
4) 계약 후에도 지속 확인
- 계약 이후라도 신탁회사로부터 동의서를 직접 확보하는 것이 중요합니다.
- 중도금 또는 잔금 지급 전, 신탁원부 변동사항을 다시 확인해야 합니다.
4. 피해 발생 시 대응 방법
1) 법률 상담 및 지원 요청
- 대한법률구조공단이나 전세사기 피해자 지원센터에 상담을 요청합니다.
- 전세사기특별법의 적용 대상 여부를 신속히 파악해야 합니다.
2) 보증금 반환 청구 소송
- 계약서, 신탁원부 등 관련 서류를 증거로 확보하여 소송 절차를 밟습니다.
- 사기 혐의가 명확하다면 형사 고소도 고려합니다.
3) 신탁회사와 직접 협의
- 계약 당시 신탁사의 동의가 없었다면, 신탁회사와 직접 협상하여 퇴거 명령 철회를 요구할 수 있습니다.
4) 지자체 및 정부의 지원 활용
- 피해를 입은 경우 지자체 전세사기 피해 지원 프로그램을 활용하여 임시 거처를 확보할 수 있습니다.
5. 정부의 추가 대책 필요성
- 전세사기특별법의 개정에도 불구하고 신규 전세 피해 사례가 끊이지 않고 있습니다.
- 법 적용 대상이 되는 계약 기간을 확대하거나 신탁 전세 사기에 대한 명확한 법적 구제 방안이 필요합니다.
- 공인중개사 책임 강화와 신탁 정보 의무 고지 제도 도입이 시급합니다.
==>> 전세사기 문제는
단순한 계약 문제가 아니라 주거 안정에 직결된 사회적 문제입니다.
특히 신탁 전세 사기는 구조적 맹점을 악용하여 세입자들에게 큰 피해를 주고 있습니다.
계약 전 신탁원부 확인과 중개인의 고지 의무 강화 등 예방책을 철저히 마련해야 합니다.
또한, 정부 차원에서 전세사기 피해자 보호를 위한 구체적 대책을 지속적으로 보완할 필요가 있습니다.