지분형 주택금융, 지분형 모기지로 집을 살까? 장점과 단점

안녕하세요.

보다 안전하고 평안한 미래를 위해

이웃집언니 윤써니입니다.

 

오늘은 정부가 무주택자를 위한

"지분형 모기지"도입을 추진 중이라고 합니다.

 

모두가 똘똘한 1채에 관심이 많습니다.

 

반대로 자금이 부족하여 

집을 매수하기 어려운 무주택자를 위한

 

지분형 모기지에 대해

자세히 알아볼게요.

 

#지분형 모기지란?

1억으로 10억 집 사는 시대?

“10억 원짜리 집을 1억 원으로 살 수 있는 방법이 있을까요?”

최근 정부가 추진 중인 ‘지분형 모기지’는

이런 꿈같은 이야기를 현실로 만들 수 있을지 주목받고 있습니다.

특히 청년, 신혼부부, 무주택자에게 실질적인 내 집 마련 기회를 제공할 수 있는 제도로,
기존 대출 방식과 전혀 다른 접근이기 때문에 지금 정확히 알아둘 필요가 있습니다.

 

1. 지분형 모기지는

정부가 주택을 ‘함께 소유’해주는 새로운 금융지원 제도입니다.
쉽게 말하면, 집을 살 때 필요한 전체 자금을 혼자 감당하지 않고,
정부(정책금융기관, 예: 한국주택금융공사)가 공동투자자처럼 일부 지분을 사주는 구조예요.

 

==> 예시로

*집값: 10억 원

*내가 가진 돈: 1억 원

*은행 대출: 4억 원

*정부 지분 투자: 5억 원

 

→ 이렇게 되면 나는 전체 집값의 10%만 준비해도,

그 집에 입주하고 실거주가 가능합니다.
정부는 5억 원만큼 지분을 소유하게 되며, 시중 전세보다 저렴한 사용료만 내면 됩니다.

단, 이 집은 전부 내 소유가 아니므로,

정부 지분에 해당하는 이익 또는 손실도 공유합니다.

 

2. 지분형 모기지의 장점

1) 적은 돈으로도 내 집 마련 가능

집값의 10~20%만 있어도 입주 가능하므로,
자산이 적은 청년, 신혼부부, 사회초년생도 ‘내 집 마련’의 첫걸음을 뗄 수 있습니다.

 

2) 가계부채 증가 없이 집을 가질 수 있음

*기존의 방식은 대부분 대출로 해결 → 가계부채 증가했지만

*지분형 모기지는 정부가 ‘투자’하는 구조여서, 부채로 잡히지 않아 금융 건전성 유지에 도움

 

3) 집값 하락 시 손실은 정부가 우선 부담

*주택 가격이 떨어지면 정부 지분부터 손실을 반영하며

*실수요자의 리스크를 줄여주는 안전장치 역할을 합니다.

 

4) 시세 차익도 가능

시간이 지나 집값이 오르면,
정부 지분을 먼저 시세 기준으로 매입해 차익을 가져갈 수 있는 기회가 생깁니다.

 

5) 지분 사용료는 월세보다 저렴

*정부 지분에 대한 사용료(‘공공 월세’처럼 생각)는
일반 전세, 월세보다 저렴하게 책정될 예정이며

*임대보다 비용 부담이 낮고, 주거 안정성은 높여줍니다.

 

지분형 모기지의 장점이 많지만 그래도 단점이 있기에

그동안 실행이 지지부진했습니다.

 

그 이유가 무엇일까요?

어떤 단점이 있을까요?

 

3. 지분형 모기지의 단점과 한계

1) 완전한 내 집은 아님

내가 소유한 것은 ‘전체 주택’이 아니라 ‘일부 지분’

리모델링, 담보대출, 매매 등 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

 

2) 지분 사용료는 계속 납부해야 함

대출 이자 대신, 정부 지분에 대한 사용료를 매월 납부해야 하며

상황에 따라 장기적인 부담으로 작용할 수 있습니다

 

3) 시세차익도 나눠야 함

집을 팔아 이익이 발생하면, 지분 비율에 따라 수익을 정부와 나눠야 하며

집값이 오르면 내 이익이 커지는 게 아니라, 정부 몫도 함께 커집니다.

 

4) 공급 대상은 제한적

무주택자, 청년, 저소득층 등 선별된 계층만 지원 대상으로

누구나 참여할 수 있는 제도는 아닙니다.

또한 공급 주택의 가격 상한선도 정해질 예정입니다.

 

5) 과거 유사 정책의 실패 전례

2013년 도입된 ‘공유형 모기지’는 시장 외면으로 사실상 폐지되었으며

2020년 발표된 ‘지분적립형 주택’도 실질적 공급이 미비합니다.
그렇기 때문에 정책 설계와 실행력, 수요자 신뢰가 중요합니다.

 

4. 지분형 모기지가 성공하려면?

전문가들은 지분형 모기지가

시장에 성공적으로 안착하기 위해 다음 요건이 중요하다고 말합니다

 

*시장 상황에 맞는 유연한 구조 설계

경기 상승기에는 직접 구매 선호로 수요 급감 방지 대책 필요하며

하락기에는 쏠림 현상 방지와 공급 안정성 유지가 필요합니다.

 

*리스크 공유 설계의 명확화

집값이 오르거나 떨어졌을 때 수익/손실 배분 방식이

명확해야 신뢰 확보되어야 합니다.

 

*투명하고 간단한 계약 구조

일반 소비자가 이해하고 접근할 수 있을 정도로

간단하고 투명한 시스템 구축 필요합니다.

 

*장기 운영 가능한 예산과 물량 확보

정책에 대한 신뢰를 위해서는 지속 가능성이 핵심이며

단발성 공급이 아닌 계속해서 활용 가능한 제도로 자리 잡아야 합니다.

 

==>>지분형 모기지는

분명 혁신적인 제도입니다.
하지만 여전히 ‘내 집’이라는 개념에는 제약이 있고, 

과거 유사한 제도가 성과 없이 사라진 전례도 있기에

 

이번에는 보다 정밀한 정책 설계와 장기적 안착이 이뤄져,
진짜 실수요자에게 실질적인 기회가 되는 제도로 자리 잡기를 기대해 봅니다..